根据2011年《中国经济蓝皮书》的数据，2010年国内房价在2009年上涨25%的基础上又上涨了15%。国家统计局今年2月份披露的 数据表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，70个城市有67个城市房价环比上涨，68个城市同比上涨；在二手住宅方面，70个城市同样有67个城市房价环比上涨，有65个城市同比上涨。而农产品价格调控却不是这般情况。2010年11月17日国务院常务会议提出抑制农产品价格上涨的四项政策措施后，11月20日发布了“国十六条”。此后的不长时间里，在各级地方 一系列经济、 、法律等手段的调控之下，各地农产品价格便逐步趋稳甚至走低。

为什么房价调控不像其它商品和服务的价格那样，在短期内就可以见到成效？这是因为，其它商品和服务的价格涨跌，与作为调控主体的 是地方 并无直接利益关系。而房价却不然，房地产目前已经成为许多地方 的主要财政来源，房价下跌必会减少地方 财政收入，从而决定了地方 只希望房价涨、不愿意看到房价跌。正是这种直接的利益关系以及扭曲的政绩情结，决定了地方 对房地产调控的态度与 往往不合拍，甚至还会做出一些逆向调节的举动。因此，要实现 确定的把房价控制在合理水平的目标，不仅需要 的信心和决心，同时也需要地方 与 上下同心。

利益是行为的内在动力，也是行为偏轨的驱动力。要让地方 与 在房地产调控中上下同心，必须理顺地方 与房地产的利益关系。只有建立起合理的利益机制才能使 的行为依法、规范、高效，在经济调节、市场 、社会管理、公共服务中发挥应尽职能。鉴于地方 与房地产的直接利益关系和对土地财政的依赖所导致的行为偏轨，有的学者建议将土地收入统缴 财政，以便彻底割断地方 与房地产之间的利益链条。但如此一来，让地方 失去了财源，又怎么去管理它应该管的事情呢？

其实，从市场经济的经验看，在 与地方实行分税制的财税体制下，地方 从一定意义上讲都是“土地财政”。有所不同的是，国外地方 的财政收入主要来源于土地和不动产的保有环节，即物业税。在国外成熟市场经济国家，物业税等不动产税属地方管理，是地方 的主要财源，所占比重在40%以上，

高的可达60-70%，征税范围涵盖经营性不动产和消费性不动产，等于是在个税之外又有了一道税收调节。而我国目前房地产保有环节的税收仅占全部税收的2.36%、地方财政收入的8.12%，相反房地产交易环节的各种税费以及土地出让金则成了地方 的财源支柱。正是由于这种对土地出让金及其交易税费的“依赖症”，才带来了严重的短期行为，而这种短期行为又成了房价持续上涨的直接“推手”。

可行的办法是借鉴国外的房地产税收制度，使地方 在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，使得大宗、稳定、支柱性的税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像目前这样来自一次性的土地和房屋交易环节。有了这一组织地方财政收入的机制，就可以把地方 原来的“短期土地财政”改造为“长期土地财政”，地方 只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地 环境，其辖区内的不动产就会进入 轨道，在此基础上每隔几年重评一次税基，从而实现“财源建设”的套现。而且这种房产税的实施对房地产业的发展具有多重积极意义：一方面，可以以此为契机规范 行为，将目前多如牛毛的房地产税费调整到公共财政所要求的简化、透明和规范状态；另一方面，此举对于购房者、 者、开发商的行为和预期都会产生重大影响，从而有利于构建起稳定合理的房价形成机制。

然而，从 近重庆和上海两个城市出台的房产税试点看，都难以起到上述作用。重庆的房产税主要是向高档住宅 者征收，等于将房产税作为调节收入分配的工具了；上海的房产税则着眼于打击眼下的房地产投机炒作，只向新购住房者征收。这同我们上面讲的房产税或物业税的性质显然不同，当然也就无法起到调整地方 与房地产之间利益关系的作用了。因此，不能因为这两个城市的房产税试点未能达到预期目标，未能起到理顺利益关系和控制房价过快上涨的作用，就轻易否定房产税或物业税的作用。相反，倒应该从这两个城市的试点中汲取经验乃至教训，以完善地方 与房地产的利益关系为主要目标，进行房产税或物业税改革的缜密考量，并做好改革的顶层设计，使房产税或物业税 终能对形成上下同心的调控机制、终结目前的土地财政、促进房价回归合理水平起到应有作用。(张道航 作者为中共大连市委党校教授)