2017中国·柳州住宅产业博览会高峰论坛22日举行，业内人士围绕新型城镇化下的柳州房地产发展趋势进行热烈讨论。

柳州房地产在河东版块经历了 十年之后下一个热点会在哪里？什么样的产品会成为未来龙城地产市场的宠儿？在哪里卖房才更合算？房地产是往柳东发展，还是遍地开花？22日下午，2017中国·柳州住宅产业博览会高峰论坛在柳州丽笙酒店举行，市房协、参加住宅产业博览会的地产客户、银行高管以及大学教授等人齐聚一堂，围绕新型城镇化下的柳州房地产发展趋势进行热烈讨论。

柳江撤县设区、柳州北部生态新区的开发建设，柳州新城镇化进程开始新一轮发力，城市发展呈现新格局。在这种背景下，柳州房地产业在未来几年将呈现怎样的走势？

柳州市房地产业协会会长张涛：近年来，柳州城市框架不断扩容拉大， 是城镇化建设快， 重点打造 主城区和柳东新区、柳江区、北部生态新区以及柳江组团、太阳村组团、新兴组团、沙塘组团、东泉组团、石碑坪组团、江口导江组团“一主三新，多点支撑”发展格局。不得不说，柳州是一个聚集人气的地方，房地产发展有较大 和空间。

柳州市冠亚房地产开发有限公司董事长王建宁：冠亚2005年进驻柳州，至今已有12年。2007年， 提出“再造一个新柳州”，利用十年时间建成柳东新区基本框架。十年间， 不留余力地去打造柳东新区，奠定了良好的机遇。现在，柳东新区的发展让柳东房地产有了新的起点，这也是柳州房地产新的亮点。不久前，冠亚在柳东新区拍了两块地，都拍出了意想不到的价格，还有很多大企业，像碧桂园、龙光等，同样花大价钱去拿地，这说明，现在柳东房地产迎来了很好的时机。同时，柳江撤县设区，这将促进柳江区整个房地产业态。说到北部生态新区，冠亚来柳的 个落脚点就是柳北区白沙路——冠亚·蓝湾国际，而以前的锌品厂是现在的保利·大江郡，接下来，柳化、电厂搬迁，柳钢部分项目迁到防城港……打造生态宜居新城这个规划，为房地产下一个十年提供很多的发展空间，也给市民提供更多样性的选择。

中国工商银行柳州分行副行长王可成：从金融角度看，柳州的房地产市场是健康稳健的，刚需很强，有别于东部沿海城市。在银行各大业务中，房贷的风险，质量 ，而且，银行把住房金融业务作为长期发展方向。今年1月至4月，银行的住房投放约10亿元，去年同期则是5亿多元。目前，中国工商银行柳州分行已成为工行总行确定的50个重点城市行之一。尽管房地产市场资金偏紧，但大家可以放心，工行柳州分行的资金是充足的，银行工作日每天都在发放住房贷款。银行参与到房地产市场中，有意义、有底气，也有情怀，将为消费者带来更多的惠民政策。

广西科技大学副教授黄湘红：生活在一个城市，要有宜居、幸福的感觉。柳州是广西 人口净流入城市，说明柳州不但可以留住本地人，也可以吸引外来人。房地产是城市发展一个重要组成部分，首先这是民生问题，满足老百姓住房需求。房地产开发得好，对市民来说有满足感，也愿意留得下来，安居乐业；其次，房地产开发也可以改变城市面貌，提升城市形象；再次，房地产是一个长产业链，支撑上游企业、平行企业、下游企业的发展，提高就业率，也促进经济发展。房地产行业存在竞争的，对此，也更希望这个行业能健康有序地发展，而不是形成泡沫化。从目前的角度来看，柳州在产城融合的大背景下，房地产的开发还是比较合理的。当然，房地产是消费品，应该满足不同人群的消费需求，同样希望柳州房地产业建设更多更好的房子。

二

柳州虽然只是三线城市，但近年来，包括恒大、碧桂园、万达、保利、金科等国内 房企纷纷进驻，荣和、彰泰等区内地产大鳄也将柳州视为自己开发的重要市场，原因何在？柳州房地产开发的模式和格局将产生怎样的变化？

华润置地（柳州）有限公司营销负责人周江：为什么这么多地产大鳄进驻柳州？因为柳州这个城市真的太好了。目前，河东 的房地产发展很旺，从房价来看，河东 从2012年到2017年，房价一路上升；从人口来看，河东 聚集人口也越来越多。柳东新区、柳江区等，都是地产大鳄的下一个目标。

彰泰集团总裁助理、柳州总经理蒋士斌：北部生态新区开发建设以后，整个城市的发展框架拉大了3倍，加上产城融合，房地产市场会不断扩张。地产大鳄进到柳州，与本土房地产企业同台竞技，百花齐放百家争鸣。随着房企的增多，管控模式、营销模式和产品服务都会带来新的变化，让老百姓享受到物超所值的 产品和 服务，是每个房企都应该做到的。

柳州市辉煌房地产咨询服务有限公司副总经理麻斗卫：在柳生活，幸福指数很高。柳州是一个 有特色的城市，这个城市给开发商更大的信念。这几年，整个城市发生了翻天覆地的变化，城市功能定位清晰，“一主三新”的发展格局呈现在眼前，这使得房地产有广阔的空间去发展。从营销角度，我更希望开发商把客户的需求放在首位，抓住每个区域的特点，抓住客户的心，大胆创新，建造出令老百姓更加满意的房子。

柳州市房地产业协会会长张涛：对地产大鳄的进驻，我们表示欢迎，他们让柳州房地产市场生机勃勃，本土房企也可以向 房企学习。

三

柳州房地产在河东版块经历了 十年之后，下一个热点会在哪里？什么样的产品会成为未来龙城地产市场的宠儿？

柳州市房地产业协会会长张涛：柳州下一步的发展方向，一是往静兰 发展；二是“一江两岸”的旧城改造，柳州有这么好的一条江，环绕着城中半岛的旧城改造项目，就是很好的发展方向；三是环江滨水大道，这是 的亮点，柳州下大力气将环江滨水大道开发出来，高档的楼盘和别墅区将会在环江滨水大道沿线出现，对已经拿到地的开发商，就要利用好，将楼盘开发好。当然，价格也不要来得太猛，要跟着市场走，根据成本和市场需求确定价格。

柳州汉和房地产经纪有限责任公司策划总监梁世浩：我做地产营销已经有20年，在深圳10年，在柳州也有10年了。从消费者的角度来讲，买房者买房是有规律的。 个规律是，能买 的房子，就不会买次 的；如果能买次 的，就不会买普通地段；如果能买普通地段的就不会考虑偏远地段的。第二个规律就是买房者 关心的几个因素是： 、商业配套、交通的可通达性、医疗、服务配套。从目前的情况来看，旧城改造项目、旧城区的地块、城市资源的集中区以及环江滨水大道沿线都能成为开发的热点。对于这些地块的开发定位，每一块都应该做到精雕细琢，因为热销的产品应该是精品和豪宅。

广西柳工置业 有限公司副总经理李振喜：房子以前是产品，是消费品，现在应该是住宅加 的产品。河东迎来十年大发展，河东地产房价涨幅比其他地方都大，主要是河东有很好的配套资源，如 的 、医疗、交通以及公园等，其次是生存空间和房子的保值空间都比较大。柳东新区会不会成为下一个河东呢？我觉得柳东和河东是不一样的，柳东有产业，河东没有，河东只有高品质的居住区。柳州地产的下一个开发热点，我觉得有遍地开花的味道，用于弥补以前发展不均衡的情况。一些房价低洼区、供需低洼区会成为新的热点。比如2016年，河西 的房价上涨幅度就大于其他地方。

盛天悦景台项目副总经理韦法融：我到柳州十多年，可以说是见证了柳州的发展。我是从南宁过来的，我觉得柳州的发展与南宁很相似，都是往东发展，柳州东静兰收费站要往外移几公里，这就意味着城市框架继续往东拉大。柳州正从工业城市往旅游城市方向发展，如正在打造的华侨城娱乐业态，就是为了将人员聚集柳东。 往哪里走，开发商跟着 规划走，就不会有错。随着轻轨的建设开通、各种配套设施的完善，我觉得有眼光的人都会看到柳东是很好的 洼地。

四

十多年来，柳州房地产市场一直以刚性需求为主，不过随着国内房地产市场的整体走高，柳州的不少楼盘也突破了万元关口。柳州以刚需为主的市场环境是否已悄然改变？

柳州市房地产业协会会长张涛：目前柳州的房地产市场主要还是以刚性需求为主。购买群体包括刚需需求人群、改善型需求和被动型购房的（在旧城改造中需要购房的人群）。从购房占比来看，刚性需求购房者占到50%左右，党政机关、事业单位等占到30%左右，外来经商的占到20%左右。随着居民生活水平提高，人们对居住环境的追求也越来越高，包括对户型、小区配套等的要求越来越高，因此改善型需求购房者也会越来越多。对于刚性需求，目前将以90后为主，而改善型需求则以80后为主，其中刚性需求的平稳健康发展，还可以延续10到15年。下一步，从来看，房地产开发都是朝着大综合体、各种设施配套越来越完善的方向发展。

广西同众房地产 顾问有限公司营销总监邢怡：到柳州只有1年多时间，但从事房地产 顾问这一行已有10多年。我的认识是， ，对刚性需求的定义，首次置业可称之为刚性需求，首次改善型置业也称之为刚性需求。第二，河东 从10年前的每平方米3000多元，到如今的突破万元，是不是刚性需求在发生变化呢？我不是这么简单来看待这个问题的，房价上涨是城市发展的一个缩影。从购房者的层面来剖析，购房从一开始仅满足居住条件的简单需求，在逐渐演变成对品质、对服务等一系列精神层面的需求。第三，个人认为柳州楼盘的品质与目前的房价是不相匹配的，表现在房价对应的软性需求，如物业服务、生活配套服务等尚未完全匹配。一线房企的到来，必将带动柳州房地产业的发展，并呈现出新的格局。对房子的需求，不能简单地理解为从刚性需求对弹性需求转变。

广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部负责人屈振华：首先刚性需求与房价是没有直接关系的。刚性需求包括首次置业和首次改善型置业，刚性需求购房那个也可能选择高房价的房源，这是根据个人对生活环境、生活品质的追求程度决定的。10年前，在河西开发的一个楼盘，每平方米只卖1800元，当时客户觉得贵，但今天回过头来看，就不觉得贵了。随着城市的不断发展和居民收入的增加，房价也在不断上涨，房地产的形势也在不断提升，开发商也在不断学习和借鉴其他先进的理念。

中国工商银行柳州分行副行长王可成：从数据来看，首套房的贷款达到了住房贷款的80%，可见刚性需求购房上涨得比较快。随着房贷政策的收紧， 成本会越来越高。柳州有这么多房开商在不断地推出 的房源，有更多的选择，不一定非得选择二手房，从这个层面来看，目前在柳州 的成分比较低，建议房开商不要希望通过 来虚高房价。从金融角度来看，房价逐步稳健地增长是健康的。柳州的城市综合实力、完善的城市配套设施，决定了柳州目前的房价是合理健康的。